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社科院院长帮“改善型刚需”提了俩建议,可惜……-德国女兵

简单地说就两条,一是调整普宅与非普宅的认证标准,二是放宽认房又认贷的限制条件。

但是,房地产市场会一直扩张下去、永不停歇吗?显然不能。

从这两个数据出发可以推测,能够托起房价的主力军,将是仍未达到户均1套房的一二线城市居民,以及没在城镇买房的农村人口——前者代表的是更强的购买力,而后者代表的是人口红利,两者结合到一起,楼市这个击鼓传花的游戏才能继续玩下去。

首先从普宅与非普宅的认证标准来看,现在非普宅一般指的是住宅建筑面积较大或者用作商业用途的房子,我们可以将“非普通住宅”理解为建筑面积较大的房子,也就是“豪宅”。

这两点措施,从本意来讲都是从刚需改善出发的。但我们也要考虑到,刚需购房标准降低之后,有可能导致购房群体大量入市,房价难免会迎来一波大涨。

因此,是否该为这些“刚需型房贷家庭”开辟一条专门通道,为他们在购买单套改善型住房时提供保障,也成为一个焦点。

02到底是什么托高了房价?在过去几十年里,房地产的调控政策就没停过,但无论风向往哪儿吹,最后大多都是把房价越吹越高了,颇为微妙。

与如火如荼的楼市相比,我国的城镇化率却在逐步放缓。2019年末,我国城镇化率的数据是60.6%,而按照专家的预测,城镇化率达到70%大概在2040年——这不到10%的增长,还要走20年。这也意味着,未来的人口红利不会像前几年那么多,托起房价的手无形中也少了一只。

各地方对普宅和非普宅的标准不一。以深圳为例,在2019年11月,深圳宣布取消容积率1.0以上、面积144平方米以下、满两年房屋的“豪宅税”,带来的结果是什么呢?深圳楼市直接进入动荡,有业主连夜涨价30万元。而深圳这大半年的楼市发展也是有目共睹,各路投资者拍马而来,百万喝茶费重出江湖,企业贷悄然进入楼市……监管部门经过好一番折腾,才抑制了深圳房价玩命暴涨的势头。

与逐渐被冷落的楼市相比,开发商拿地依然火热,大佬们开始重新布局一二线城市,高溢价拿地并不少见,似乎对未来楼市依然持有乐观态度。而那些被开发商看重的一二线城市,房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)都太高了,其中深圳以47.3的房价收入比冲到了全球第2名,仅次于隔壁香港。

不过,这个人均数据要是放到具体城市去看,就有所不同了。此前恒大研究院首席经济学家任泽平曾表示,截至2018年底,一二线户均住房均不及1套,而三线城市的户均住房超过1.1套。

按照这个历史经验来一波倒推,如果放宽认房又认贷的政策,造成大量改善型刚需入市,那么房价也可能出现进一步上扬。

如果真要对刚需型房贷家庭实施保障,衡量的标准又该如何制定?

这建议看起来都切中要害,但仔细想来,却又蕴含隐患,特别是对于房价来说,怕是要再催生出一波暴涨啊。

毕竟此前的认房又认贷政策,意味着哪怕名下无房产,但只要有过贷款买房的记录,再买房都算第二套。这对改善型购房群体的冲击太大,曾拦下了不少刚需的脚步。就推行的情况来看,以北京为例,在2017年出台认房认贷相关政策之后,房价曾出现了15%-20%的下跌,市场直到2018年底才逐步回温。

01单套改善型刚需,抗风险能力相对较弱,受房价波动的影响也更大。2017年,在北京实施认房又认贷的标准之后,房价跌幅一度达到15%-20%。

落到每户城镇居民家庭的身上,户均1.5套,人均住房面积超过40平方米。

而根据国家统计局的数据,2019年我国全年的商品房销售额为159725.12亿元,2018年为149973亿元,2017年为133701亿元,2016年为117627亿元,销售额年年都在攀升,房地产的市场也是越来越大。如果不出意料,今年的商品房销售额和商品房销售面积又将破新高。

社科院院长帮“改善型刚需”提了俩建议,可惜……

最新的国家资产负债表表明,我国总资产已经超过1300万亿元。这1300万亿的总资产,包含的是能够计价的所有物品,从实体的土地、房产到虚拟的有价证券,应有尽有。其中房产所占的份额应当不少,毕竟房子建出来就算资产。

一般情况下,房价的高低直接决定了购房者的年龄上限,大数据显示,中国购买首套房的平均年龄为27岁。但是放到城市等级上看,以一二线城市为例,2018年主力购房者的年龄在35岁至50岁之间。

本文首发于微信公众号:地产情报站。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

中国社会科学院院长谢伏瞻给出的建议是,完善房地产调控政策,对单套改善型住房交易实行支持政策;调整普通住宅和非普通住宅的认证标准,以及放宽认房又认贷的限制条件,减免有关税费。

大会期间,中国社科院院长谢伏瞻5月24日在小组讨论时建议,完善房地产调控政策,同时对单套改善型住房实行支持政策。同时,调整普通住宅和非普通住宅的认证标准,以及放宽认房又认贷的限制条件,减免有关税费。

032020年的楼市略显困难,经过五一期间一波成交量大涨之后,最近几周一线城市的二手房成交量都出现了回落迹象,积压的那波刚需似乎给释放完了。

在房地产调控下的楼市,小阳春来得快,去得也快。

房价越高,对购房者的经济要求也就越高。

数据表明,刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出,资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为24.2%、151.3%和33.0%,都远高于平均水平。与之相对的,则是拥有多套房的投资类家庭,其债务风险相对较低,对于房价波动的承受能力也更强。

从深圳的教训可以预见,如果放开豪宅税,确实会利好改善型刚需,但同样也可能引来炒房客。有数据表明,前几个月深圳投资性购房的比例,已经快要追上2016年那波牛市,威力可想而知。

在这种态势下,楼市还能承担多少冲击?

央行今年4月发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,显示中国城镇居民家庭住房拥有率为96%,有一套房的占比58.4%,有两套房的占比31%,有三套房及以上的占比10.5%。

为了对冲疫情影响,近期的房地产调控政策大多出现了松绑迹象,最简单的就是看各地发布的人才政策,落户一松再松,激活楼市也是分分钟的事,因此业内对房价大涨的担忧也一直没停过。兵马未动,炒房先行,毕竟拥有多套房产的家庭抗压能力更强。

对那些单套刚需改善的家庭而言,普宅与非普宅的认证标准改变,其实比不上认房又认贷政策的建议。